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供应放量 石家庄新房市场降温

发布时间:2018-03-23 12:24 来源:上海新闻 点击: 字体:   |    |  
供应放量 石家庄新房市场降温 -房产频道-和讯网

  本报记者 王怜花 上海(楼盘)报道

  “这个楼盘将之前的精装修套餐砍掉,现在卖1.1万元/平方米左右,相比此前1.45万元/平方米的售价来看,相当于降了3000元/平方米,大约20%。”一名买家这样解读自己刚买到手的新房。

  这个位于石家庄(楼盘)城西鹿泉区的新兴花语原乡,日前开盘推出200多套房源,两天卖出200套。据现场销售人员透露,除了个别户型的房源均价1.3万元/平方米之外,其余房源均价都在1.08万元/平方米-1.1万元/平方米。

  对于消费者询问是否有降价,销售人员则坚决否定,“毛坯还涨价了,去年卖毛坯房均价1万元/平方米出头”。

  实际上,上述项目开发商在营销方式上有巨大转变,从原来的捆绑精装修套餐切换到捆绑车位、地下室销售,从而“变相降价”。为了安抚已购买的老业主,开发商也给出“可以退精装修套餐但要先买车位”的方案。

  石家庄房地产市场研究中心联席主任赵猛分析指出,目前市场调整阶段,一些开发商不但外部融资困难,而且销售回款遇到瓶颈,导致资金链紧张,不得不选择降价跑量。去年石家庄新三区由于不限购,吸引了市区溢出的购买力,包括投资需求,带动了当时在售项目涨价,不少楼盘价格超出了区域价值。随着新三区去年以来供应量不断放大,不少后期进入的项目采取低价入市策略,前期涨价的项目被迫“站岗”,从而形成比较强的降价动力。从这个项目降价之后客户的反应来看,房价调整还是比较有效的。

  供应大增

  查询公开信息可见,新兴花语原乡开发商为石家庄联新房地产开发有限公司,去年开盘的均价为1.45万元/平方米。21世纪经济报道记者从多方信源获悉,去年政府对该项目限价为1.1万元/平方米以内,开发商在销售时打包了4000元/平方米精装修套餐,首付最低60-70万元。由于价格与市场价格持平,项目又是刚需定位,因此一年以来,该盘去化非常缓慢,只销售了100多套。

  据了解,在该项目旁边的保利熙悦春天,带精装修均价1.28万元/平方米;周边二手房价格也有明显下调,已经达到1.1万-1.2万元/平方米的水平。

  从公开数据也不难看出,2017年,恒大、保利、绿城、融创、荣盛、花样年等大批一线外来房企扎堆进入石家庄,以拍地、并购的方式深耕布局。据银河房产统计,2017年正定新区共成功出让31幅土地,鹿泉区共成功出让69幅土地,栾城区共成功出让25幅土地,藁城区共成功出让31幅土地。

  就新三区供应来看,2017年,鹿泉区供应的住宅用地70.65万平方米,成交70.65万平方米,可形成的建筑面积137.17万平方米。藁城核心区成交住宅用地可形成的建筑面积66.89万平方米;栾城核心区60.79万平方米。

  泰禾集团(000732,股吧)战略投资部副总经理王显巍认为,石家庄不可避免会受到北京(楼盘)调控的影响,短期内市场信心受到压制,但石家庄作为省会城市,房价相对还是比较低的,甚至低于很多江浙一带县级市,从中长期看,石家庄市场还是很健康的。

  房价松动

  同策咨询一份报告指出,一线和强二线城市受楼市政策影响,市场需求受抑制,2017年全国商品住宅销售面积和价格增速出现下滑,但同时普通二线和三四线城市居民接力“加杠杆”。十九大后“房住不炒”的楼市定位指导未来楼市走向,两会后党和国家机构改革将对楼市走向产生深刻影响。

  上述报告选取了天津(楼盘)、重庆(楼盘)、杭州(楼盘)、武汉(楼盘)、南京(楼盘)、成都、苏州(楼盘)等7个城市做调研样本。2017年,强二线城市商品住宅销售面积为8878.6万平方米,同比下降27%。商品住宅成交均价为16822元/平方米,同比增长19%。截止到2017年12月,强二线城市3个月移动存销比仅为6.3个月。

  石家庄与上述城市相比,周期有提前迹象。在2017年,石家庄土地出让创新高,这导致2018年将面临供应增加的局面。同策研究院首席分析师张宏伟指出,根据其长期观察,在2016年5、6月份-2017年3月份,不到1年的时间,石家庄完成了别的城市房价1年半的涨幅。在第三方机构的房价涨幅排行榜上,石家庄在2016年、2017年上半年的房价涨幅超过了多个市场人士眼中的强二线城市。

  张宏伟分析认为,2018年房企面临的资金到期集中兑付压力( 2016年房企集中加杠杆扩张,借贷资金平均周期2年)。预计2018年年初,出于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素,更多的房企会放弃自己的价格“底线”,寻求“降价”,甚至有的企业会因为资金兑付压力而主动调整价格。

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