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巨变将至!国务院宣布 楼市将有3项新立法

发布时间:2018-03-15 17:56 来源:上海新闻 点击: 字体:   |    |  
巨变将至!国务院宣布 楼市将有3项新立法 -房产频道-和讯网
  3月14日,国务院通过“中国政府网”公布了最新的立法计划,透露了一个重大信息:

  《住房销售管理条例》、《住房租赁条例》、《城镇住房保障条例》(均由“住房城乡建设部”起草)被列入2018年的立法计划。

  值得注意的是:这三个法规属于“行政法规”;制定行政法规,是《宪法》和《立法法》赋予国务院的权力。这些法规在国务院审议后,就可以付诸实施,不用通过全国人大审议。

那么,上述三大条例将如何影响楼市?我们可以根据媒体披露的信息,进行一些分析。
  那么,上述三大条例将如何影响楼市?我们可以根据媒体披露的信息,进行一些分析。

  2017年5月,住建部曾搞出来了一个《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》面向社会征求意见。但在2018年国务院立法计划里,这个条例被分解成为两个条例:《住房销售管理条例》和《住房租赁条例》。

  为什么要分解?因为住房销售和租赁本来就是两件事。

  单独制定《住房租赁条例》,显示了国家住房政策的重大变化:由重视“销售”到重视“租赁”。

  此外,还有一个重要原因让“销售”和“租赁”必须分成两个条例。我们先来看《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》的第二条是怎样写的:

  国有土地上的住房租赁和销售活动及其监督管理,适用本条例。

  我们都知道,从2017年下半年开始,国家开始大范围施行一种楼市新政:

  让集体土地直接入市,建设公共租赁住房。也就是说,未来租赁住房下面的土地分为两种:一种是国有土地,一种是集体土地。

  而住建部管辖的“住房销售”,只是国有土地上的房屋的销售,不包含集体土地(集体土地建设的房屋,基本上不允许公开销售)。

  正是因为租赁住房土地性质变得复杂了,两个条例必须分开制定。

  上述两个条例里,最大的看点是《住房租赁条例》。集体土地上建设的租赁住房如何出租、如何管理,是重要的看点。此外,怎样实现“租售同权”,尤其是在优质公共资源稀缺的情况下如何实现“租售同权”也是值得关注的看点。

  根据2017年版的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,以下几个关于租赁的规定也值得高度关注:

  1、草案国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业……支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。

  点评:既然国家鼓励个人把住房委托企业长期出租,那么还会出台针对个人多套房的“累进制、惩罚性”的房地产税吗?

  2、草案出租人出租住房,应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准。具体标准由直辖市、市、县人民政府制定。

  点评:人均租住面积的多少,关系到租房人的生活成本、城市竞争力。如果标准太高,中低收入阶层压力很大。

  3、草案自然人转租住房达到一定规模的,应当依法办理工商登记。具体规模和管理办法由直辖市、市、县人民政府制定。

  点评:这相当于承认了“二房东”这个职业。

  4、草案鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同,当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的,直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持。

  点评:是减税吗?

  至于《住房销售管理条例》,主要是规范开发商、中介的行为,其中会不会取消“预售”,如何界定“捂盘惜售、囤积房源”,值得关注。

  如果全面取消“预售”,则将带来两大影响:第一,开发商财务成本提升,助推房价上涨;第二,中小开发商因为资金成本上升,将会被进一步挤出局。

  国务院立法计划里提到的第三个涉及楼市的法规是——《城镇住房保障条例》(针对政府建设的保障性住房)。这个条例已经是四年怀胎了。早在2014年就出台了草案征求意见,但由于当时楼市低迷,很多中小城市库存严重,再让这些城市加快建设保障房显然不合时宜,所以延迟至今。

  如今,保障房的概念也发生了巨大变化,可出售的比例大幅降低(共有产权住房除外)。此外,城市之间也出现了巨大的分化,各地情况千差万别。

  比如在2014年版的草案里,有一条非常醒目的规定:

  承租人连续租赁保障性住房不少于5年,且符合保障性住房配售条件的,经出租人同意,可以购买承租的保障性住房。

  是不是所有的城市都可以做到这一点?它最终能否写入条例?这恐怕是一个非常重要的看点!

  总之,住房的“租赁”、“销售”、“保障”三大条例,将深刻影响未来房地产市场的走向,其力度不亚于房地产税。遗憾的是,市场对此没有给予足够的重视!

    本文首发于微信公众号:天天说钱。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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