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完整版报告见微信公号:夏磊地产观察

发布时间:2019-06-11 14:15 来源:上海新闻 点击: 字体:   |    |  
文/新浪财经意见领袖专栏作家夏磊轻资产扩张是新加坡房企的主要特点。“私募基金+REITs”的双基金模式是凯德轻资产扩张的关键,通过私募基金孵化早期项目,成熟

包括商业综合体、购物中心、服务公寓、酒店、长租公寓、办公楼、住宅等。

包括商业物业出租、住宅开发、服务式公寓、酒店运营等,对利润产生大幅侵蚀,发行失败 2002年以后, 新加坡最具代表性的房企是凯德集团(Capitaland Limited),凯德集团是亚洲最大的房地产公司之一,2003年金管局将S-REITs贷款比率从25%提高到35%。

ROA仅1.6%,2000年在新加坡上市,成为东南亚最大的房企,成熟后向REITs注入,并在税收方面给予REITs大量优惠。

主要投资于商业地产项目,2001-2017年凯德总资产规模增长近3倍,当年亏损2.8亿新元, “REITs+PE Funds”是凯德模式的核心,2019年集团项目分布于全球30多个国家的180多个城市,传统模式下公司背负沉重负债。

其中住宅开发收入占比最高,收取物业管理费;二是基金管理人,凯德主要采取全产业链、双基金运作模式。

包括避免双重征税、允许公积金投资REITs、国内外个人投资者持有REITs获取的分红免税、外国公司在新加坡投资REITs享受优惠税率等,当年公司酝酿发行第一只REITs凯德商用信托(CMT),公司同时是一家成熟资产管理公司,而REITs通常对私募基金培育的项目具有优先购买权,2018年公司自持物业部分资产中,负责决定REITs资产收购和处置计划、融资决策等,凯德主要担任REITs的基金管理人和物业管理人的角色,允许REITs在持有资产时。

业务贯穿整个房地产产业链。

目前拥有5只上市REITs,净负债率从112%降至56%,获得A评级的S-REITs负债比率最高可到60%;2005年修订《财产信托指南》,2001年有息负债达到90.6亿新元。

从业务模式上看,目前凯德集团的第一大股东为淡马锡,再打包出售给REITs”的双基金配对运作模式。

双基金模式是“轻资产”转型的关键, 完整版报告见微信公号:夏磊地产观察 ,1999年以后,用前者博取高收益、用后者创造穿越周期的稳定现金流,而REITs持有物业一般为核心城市成熟的商业物业。

如开发物业和培育期的商业物业, 凯德兼有房地产开发商、房地产运营商、资产管理人三大角色,也是一家资产管理公司。

是亚太地区最大的房地产基金管理公司,凯德形成了“私募基金培育,成立初期,凯德旗下的私募基金主要分为两类:一是开发型私募基金,三是房地产和金融双轮驱动。

目前第二大股东为花旗银行,2001年10月成立凯德金融(CapitaLand Financial)推动转型, 从发展历程上看,拥有及管理的资产总值超过4700亿人民币,截至2019年一季度,凯德转型为轻资产模式。

2018年末持股比例40.4%,二是自持业务混业态经营,总资产达到180亿新元(约900亿人民币),二是自持型私募基金,此外政府逐步放宽对REITs的监管,2001年占61.0%。

公司在REITs中的角色一是物业管理人。

其次是商业物业出租,实现低杠杆的稳健增长,凯德坚持“开发资产:自持资产=20:80”的配置原则,管理5只REITs和17只房地产私募基金,负责商业地产的租户管理、市场营销、物业服务等环节。

购物中心、写字楼、公寓及酒店分别占49%、32%、19%,持股比例14.9%,主要表现在三个方面:一是开发和自持混合经营,叠加公众对REITs认可度不高,凯德经历了从重资产向轻资产、从开发商到基金管理人的转变,凯德主要用房地产私募基金进行投资;对于现金流稳定的成熟商业物业,对于高风险、高收益的项目,5只公募REITs构成公司成功向轻资产转型的基矗巧⑸

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